La devolución de los gastos en la constitución de las hipotecas. Su estado actual. Las primeras sentencias.
El estado actual de la Devolución en los Gastos de la constitución de las Hipotecas, está muy lejos de favorecer las expectativas de los usuarios- hipotecarios.
DEVOLUCIÓN GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECAS.- SU ESTADO ACTUAL . LAS PRIMERAS SENTENCIAS.
Desde que se tuvo conocimiento de la Sentencia del Tribunal Supremo dictada el día 23 de Diciembre de 2015, por su Sala Primera en virtud de la cual declaró nulas, por abusivas, aquellas cláusulas que imponían a los hipotecarios ( usuarios), la obligación de pagar los gastos de las mismas, tales como Notaría, Registro de la Propiedad y Actos Jurídicos Documentados ( éste es el mayor importe de los gastos en la Constitución de las Hipotecas), han sido muchas las noticias , que día a día, nos han invadido desde diferentes medios de comunicación, con una presencia muy importante de publicidad de grandes Despachos, garantizando la total devolución de estos gastos.
Pero la realidad es bastante distinta a las informaciones que nos bombardean día a día.
Hasta hace muy pocos días, los vecinos de la localidad de Pinto, que se encontraban afectados por este problema, dependían de la solución al mismo, de los Juzgados de Primera Instancia de Parla; Juzgados competentes para conocer del asunto, hasta que la última de las reformas operadas ha derivado la competencia a un Juzgado especial creado para toda la Comunidad de Madrid, cual es el Juzgado de Primera Instancia 101 bis ( competente para conocer desde el día 1 de Junio de 2017).
Una Juzgado que ha nacido lastrado por la falta de medios, y la avalancha de procedimientos que se siguen ( no solo por esta cuestión sino para otras cuestiones hipotecarias, cláusulas suelo…etc), que desde su creación ( 1 de Junio de 2017 ) hasta el día 24 de Julio del mismo año, ya ha recibido 8.091 demandas, a una media de 300 demandas diarias.
Esto ya significa, de por sí, el total colapso de estos procedimientos.
Pero junto a este grave problema, más bien gravísimo, hay que unir otra realidad a la que se está dando poca publicidad.
Nos referimos a que las Sentencias de los Juzgados que han conocido este asunto dejan mucho que desear respecto de la obligación de los bancos a devolver los gastos de la constitución de las hipotecas.
Así, y por lo que respecta a las sentencias de los Juzgados de Parla ( que siguen conociendo de los asuntos presentados antes del día 1 de Junio de 2017) las mismas están siendo contrarias a los intereses de los usuarios:
Si bien son pocas las dictadas hasta el día de la fecha, podemos adelantar que de los 7 Juzgados de Primera Instancia existentes en esta localidad, dos de ellos ya han fallado en contra de los usuarios- hipotecarios, incluso condenándoles en costas, y otros solo reconocen la devolución de los gastos del Notario y del Registro de la propiedad, no así la devolución del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Falta el pronunciamiento de algunos otros Juzgados de esta localidad, o al menos hasta la fecha no se conocen.
¿Por qué estas sentencias son contrarias a la Doctrina dictada por el Tribunal Supremo y su Sala Primera?.
El origen de estas sentencias que son contrarias a la devolución de los gastos de Notario, Registro de la Propiedad y fundamentalmente del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados ( que es el importe más importante de la devolución pretendida), viene motivado por la distinta doctrina apreciada por la Sala Tercera del Tribunal Supremo.
El Tribunal Supremo se divide en varias salas , destacando respecto de lo que a nosotros nos interesa, las Salas Primera y la Tercera:
La primera conoce de los asuntos civiles.
La tercera de los asuntos administrativos, y esta es la Sala competente en materia por ejemplo de Impuestos.
Pues bien, la famosa Sentencia de 23 de Diciembre de 2015, que abrió “ el melón” para reclamar los gastos de la constitución de las hipotecas, fue dictada por la Sala Primera del Tribunal Supremo, es decir, la que conoce de los asuntos civiles, y dictó una sentencia , que en un aspecto importante, como es el del Impuesto de Actos Jurídicos documentados que grava toda constitución de hipotecas, va en contra de lo que viene diciendo la Sala Tercera del mismo Tribunal.
Esta sala tercera viene manteniendo una doctrina muy consolidada, por la que dice que el pago de este Impuesto corresponde exclusivamente al usuario- hipotecario y no al banco.
Y es aquí donde se origina el problema.
De hecho todos los bancos, vienen contestando de la misma forma, en el sentido de decir que este impuesto , es de cuenta del hipotecario, avalados por sentencias de la Sala Tercera e incluso del Tribunal Constitucional.
Y además añaden otro argumento, cual es el que las clausulas por las que se recogen estos gastos a cuenta del hipotecario en las diferentes escrituras, son perfectamente válidas por haberse pactado individualmente con cada uno de los usuarios.
Por tanto, hay que tener mucho cuidado en las reclamaciones que se están llevado efecto, ante la sorpresa que pueden llevarse los usuarios que alegremente se lancen a reclamar estos gastos, porque la cuestión no está totalmente definida por los Tribunales, y habrá que esperar a que se vaya produciendo o mejor dicho se vayan dictando Sentencias, para que quede definitivamente zanjada esta cuestión, fundamentalmente por la Audiencia Provincial de Madrid ( como jurisprudencia menor), o bien por el propio Tribunal Supremo que zanje definitivamente el asunto.
De hecho, las sentencias que se están dictando en otras Provincias son de todos « los colores”: A favor del usuario hipotecario; en su contra; otras solo estiman los gastos de notario y registro…etc.
Es decir, no hay unanimidad en esta materia, por lo que desde aquí recomendamos la mayor de la prudencia en la reclamación de la devolución de los gastos de la constitución de las hipotecas, hasta que la jurisprudencia no fije definitivamente cual es el estado final de este asunto.
Fdo Luis Martín
Abogado
Máster en Dirección de Asesoría Fiscal de Empresas por el Instituto de Empresa.
Premio Excelencia 2016 en la Práctica Jurídica del ISDE ( Instituto Superior de derecho y Economía)mía).
